Сегодня 30 мая 2017
Погода в Оренбурге: ночью от 7 до 19°C , днём от 18 до 22°C.   Завтра - ночью от 13 до 16°C























Вопрос эксперту
Гордеева Нина Алексеевна
Начальник управления образования администрации Оренбурга
Задать вопрос
Система Orphus

 

    




Управление многоквартирным домом (МКД)


Основные понятия:

Жилое помещение – изолированное помещение, являющееся недвижимым имуществом и пригодное для проживания граждан, отвечающее установленным санитарным и техническим правилам, нормам и иным требованиям законодательства.

Жилой дом – индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Квартира – структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в обособленном помещении.

Комната – часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Общее имущество собственников помещений – помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное, обслуживающее более одного помещения в данном доме, оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и несущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом с элементами озеленения и благоустройства, и иные, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Общая площадь жилого помещения – состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования – передача по адресу, который указан в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.

Собственник помещения в многоквартирном доме – собственник жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме, он же – участник долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

I . Введение.

С принятием Жилищного кодекса Российской Федерации произошло окончательное перераспределение полномочий между собственниками жилых и нежилых помещений и органами местного самоуправления в вопросах установления способов управления многоквартирным домом.

Жилищный кодекс Российской Федерации предусматривает три способа управления многоквартирным домом:

1. Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2. Управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3. Управление управляющей организацией.

II. Непосредственное управление многоквартирным домом.

Статья 164. Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме:

1. При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.

2. Договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени.

3. На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляющих непосредственное управление таким домом, от имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме.

1. Преимущества и недостатки непосредственного управления многоквартирным домом.

Основным преимуществом непосредственного управления многоквартирным домом является отсутствие расходов на содержание штата ТСЖ или расходов, связанных с привлечением к управлению управляющей компании, так как управление в этом случае осуществляется непосредственно инициативными собственниками многоквартирного дома. Однако это является и главным недостатком такого вида управления в том случае, если в доме проживает достаточно большое количество жильцов и площадь общего пользования является значительной. Ведь чем больше дом - тем больше может возникнуть проблем с его управлением и разногласий между жильцами. А найти такого управляющего, который по своей инициативе решал бы массу вопросов достаточно сложно. Таким образом, выбор непосредственного управления оптимален в небольших многоквартирных домах, где объем работы по управлению домом минимален.

2. Управление товариществом собственников жилья (ТСЖ), жилищным кооперативом (ЖК) или иным специализированным кооперативом.

Статья 135 Жилищного кодекса РФ гласит:

1. Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

2. Устав товарищества собственников жилья принимается на общем собрании, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 настоящего Кодекса, большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

3. Число членов товарищества собственников жилья, создавших товарищество, должно превышать пятьдесят процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

4. Товарищество собственников жилья создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом товарищества.

5. Товарищество собственников жилья является юридическим лицом с момента его государственной регистрации. Товарищество собственников жилья имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты.

6. Товарищество собственников жилья отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом. Товарищество собственников жилья не отвечает по обязательствам членов товарищества. Члены товарищества собственников жилья не отвечают по обязательствам товарищества.

3. Управление управляющей организацией.

Управление многоквартирным домом с помощью привлечения управляющей компании является одним из трех способов управления предлагаемых жилищным кодексом РФ. При управлении многоквартирным домом управляющей компанией между сторонами заключается письменный договор, в котором стороны закрепляют перечень работ и услуг, осуществляемых управляющей компанией и их стоимость, права и обязанности и ответственность сторон.

Статья 162. Договор управления многоквартирным домом:

1. Договор управления многоквартирным домом (Приложение 1: форма договора управления многоквартирным домом) заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. 

2. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

3. В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

4. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

5. Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет.

6. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

7. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания.

8. Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

9. Управление многоквартирным домом, который находится в собственности жилищного кооператива или в котором создано товарищество собственников жилья, осуществляется с учетом положений разделов V и VI Жилищного Кодекса.

10. Управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу, либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.

11. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год.

Выбор способа управления многоквартирным домом органом местного самоуправления.

Этот вариант возможен, только если собственники помещений не выбрали самостоятельно способ управления этим домом или если их принятое решение о выборе способа управления не было реализовано. Органы местного самоуправления выбирают способ управления многоквартирным домом исключительно путем проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации, которая будет осуществлять управление многоквартирным домом.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме  (приложение 2)   

III. Общее собрание в форме заочного голосования.

Общие собрания Собственников могут быть очередными и внеочередными. Общие собрания проводятся ежегодно. Сроки и порядок проведения годового Общего собрания Собственников, а также порядок уведомления о принятых им решениях (примерная форма)  устанавливаются общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.

Общее собрание в форме заочного голосования осуществляется путем принятия собственниками помещений персональных решений в письменной форме по вопросам, поставленным на голосование.

1. Инициатор Общего собрания.

Инициатором Общего собрания может быть любой собственник помещения в многоквартирном доме либо уполномоченное им лицо. Общее собрание созывается в соответствии с утвержденным Порядком проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования.

Также инициатором проведения внеочередного Общего собрания может выступать группа собственников помещений в многоквартирном доме (инициативная группа).

Орган местного самоуправления (далее - ОМСУ), орган государственной власти или уполномоченные ими лица не вправе созывать Общее собрание, если они не являются собственниками помещений в многоквартирном доме, за исключением случая, предусмотренного ч. 4,6 ст. 161 ЖК РФ.

Согласно ч.4 ст. 161 ЖК РФ ОМСУ в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом, или, если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

Орган местного самоуправления не позднее чем через год после выбора способа управления многоквартирным домом созывает собрание собственников помещений в этом доме для решения вопроса о выборе способа управления этим домом.

2. Количество голосов на Общем собрании.

Каждый собственник помещения в многоквартирном доме на Общем собрании обладает количеством голосов, пропорциональным его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме (п.3 ст. 48 ЖК РФ). Доля собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (п. 1 ст. 37 ЖК РФ).

Определение количества голосов каждого Собственника на Общем собрании производится в следующем порядке:

- устанавливается общее количество голосов Собственников помещений.

При незначительном количестве помещений в многоквартирном доме общее количество голосов устанавливается равным 100. При большом количестве помещений в многоквартирном доме общее количество голосов устанавливается равным 1000;

- составляется реестр собственников помещений в многоквартирном доме (примерная форма) . Для составления реестра собственников инициатор Общего собрания может получить необходимые сведения: в Бюро технической инвентаризации (количество помещений и их общая площадь), из копий правоустанавливающих документов на помещения, хранящихся в управляющей организации либо непосредственно от собственников при вручении уведомления о проведении общего собрания в форме заочного голосования или из заполненных решений собственников по вопросам, поставленным на голосование на общем собрании, проводимом в форме заочного голосования; 

- рассчитывается доля в праве общей собственности на общее имущество и количество голосов, которыми обладает каждый собственник помещения. В дальнейшем указанные сведения будут необходимы для определения кворума на общем собрании и подсчета количества голосов при голосовании по вопросам, поставленным на голосование.

Доля собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме рассчитывается по следующей формуле:

Д = S (помещения собственника) / S (всех помещений в многоквартирном доме),

где:

Д - доля собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

S (помещения собственника) - общая площадь жилого или нежилого помещения, принадлежащее конкретному собственнику;

S (всех помещений в многоквартирном доме) - общая площадь всех жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме.

Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме, рассчитывается по следующей формуле:

К гол. = Д х К общ.,

где:

К гол. - количество голосов, которым обладает собственник помещения;

Д - доля собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

К общ. - общее количество голосов собственников помещений в многоквартирном доме (устанавливается в размере 100 или 1000).

3. Правомочность Общего собрания.

Общее собрание правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие: собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50 процентами голосов от общего числа голосов.

При отсутствии кворума на Общем собрании, оно собирается повторно.

4. Уведомление Собственников о проведении Общего собрания в форме заочного голосования. 

Собственники должны быть извещены о проведении Общего собрания не позднее, чем за 10 дней до даты его проведения (окончания голосования).

Возможны следующие способы уведомления Собственников о проведении Общего собрания:

- направление уведомления заказным письмом каждому Собственнику, если решением Общего собрания не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме;

- вручение уведомления каждому Собственнику под роспись;

- размещение уведомления в помещении данного дома, доступном для всех Собственников. Конкретное помещение устанавливается решением Общего собрания.

ЖК РФ не содержит запретов на использование сразу нескольких способ извещения о проведении Общего собрания.

Уведомление (примерная форма) о проведении Общего собрания  должно содержать следующую информацию:

• сведения о лице (инициативной группе), по инициативе которого созывается данное собрание;

• дата окончания приема решений Собственников по вопросам, поставленным на голосование;

• место или адрес, куда должны передаваться такие решения;

• повестка дня данного собрания;

• порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании;

• место или адрес, где с ними можно ознакомиться;

• предложение собственнику принять участие в подсчете итогов голосования.

Целесообразно одновременно с уведомлением направить Собственникам информационное письмо, содержащее разъяснения по существу предстоящего голосования, бланк решения собственника по вопросам, поставленным на голосование.

В случае, если уведомления вручаются Собственнику лично под расписку, то необходимо составить реестр о вручении таких уведомлений (примерная форма). Следует иметь в виду, что решения Общего собрания чаще всего оспариваются по процедуре проведения. 

5. Представительство на Общем собрании.

Правом голосования на Общем собрании обладают только Собственники.

Собственники помещений имеют право голосовать на Общем собрании как лично, так и через своего представителя (п.1 ст.48 ЖК РФ). Полномочия представителя собственника помещения должны быть оформлены доверенностью (форма доверенности) на голосование, составленной в письменной форме, и удостоверенной нотариусом; организацией, в которой доверитель (Собственник) работает или учится; жилищно-эксплуатационной организацией по месту его жительства; администрацией стационарного лечебного учреждения, в котором он находится на излечении. Доверенность от имени юридического лица выдается за подписью его руководителя или иного лица, уполномоченного на это его учредительными документам, с приложением печати этой организации.

Для того, чтобы Собственники имели возможность оформить доверенность на своего представителя, их необходимо уведомить о возможности голосования на Общем собрании через представителя по доверенности в уведомлении о проведении Общего собрания. Поскольку нотариально удостоверение доверенности на голосование на Общем собрании связано с затратой времени и финансовых средств, то необходимо подготовить бланки доверенностей и предоставить их Собственникам. Голосование на Общем собрании через представителя позволяет повысить кворумность собрания.

6. Принятие решений при заочном голосовании.

Голосование по вопросам повестки дня Общего собрания, проводимого в форме заочного голосования, осуществляется только посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.  Нередки случаи, когда после вручения уведомлений о проведении Общего собрания негативно настроенные Собственники (чаще по сговору с действующей управляющей организацией) тут же инициируют аналогичное голосование с единственной целью сорвать голосование. Они указывают разные места приема бланков голосования, что вносит неразбериху при голосовании. Собственники теряются и не знают, какому из инициаторов Общего собрания верить. Поэтому к бланкам голосования целесообразно прикладывать письмо ОМСУ об информировании Собственников о дате, форме проведения Общего собрания и его инициаторе. Предпочтительней, инициатору Общего собрания, вручать бланки решений непосредственно Собственникам и получать, заполненный ими бланк обратно.

В решении собственника помещения по вопросам, поставленным на голосование (бланк решений), в обязательном порядке должна быть указана следующая информация:

• сведения о Собственнике, участвующем в заочном голосовании;

• сведения о сособственнике помещения;

• сведения о правоустанавливающем документе на помещение Собственника;

• решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против» или «воздержался».

Собственники помещений должны заполнить бланк решений и передать его в срок и место или по адресу, указанному в уведомлении о проведении Общего собрания либо лично инициатору Общего собрания.

По окончании срока передачи решений собственников помещений, проводится подсчет принявших участие в заочном голосовании собственников и количество голосов, которыми они обладают, в соответствии с которым определяется правомочность данного Общего собрания (кворум). Принявшими участие в Общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, проводимом в форме заочного голосования, считаются собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты окончания их приема.

После определения, имеет ли кворум проведенное Общее собрание, проводится подсчет голосов собственников помещений по каждому вопросу, поставленному на голосование.

При подведении итогов голосования подсчитываются только голоса, по которым Собственник выбрал только один из возможных вариантов голосования. Оформленные с нарушением данного требования решения собственников признаются недействительными, и голоса по содержащимся в них вопросам не подсчитываются.

В случае, если решение собственника по вопросам, поставленным на голосование, содержит несколько вопросов, поставленных на голосование, несоблюдение данного требования в отношении одного или нескольких вопросов не влечет за собой признание указанного решения недействительным в целом.

Решения Собственников по всем вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений, при условии участия в голосовании Собственников обладающих не менее 50% голосов от общего числа голосов.

Все решения Общего собрания оформляются протоколами (примерная форма). Протокол Общего собрания составляется и подписывается инициатором такого собрания в течение 10 дней с момента проведения Общего собрания, а также собственниками, принявшими участие в подсчете голосов.

Инициатор Общего собрания не позднее, чем через 10 дней со дня принятия решений Общим собранием (с даты окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование) должен довести до сведения собственников помещений итоги голосования и решения, принятые на Общем собрании. Такая информация доводится до сведения собственников помещений путем размещения уведомления об итогах голосования в помещении, определенном решением Общего собрания, и доступном для всех собственников помещений в данном доме. Инициатор Общего собрания может вместо уведомления предоставить Собственникам копию протокола Общего собрания.